多重转租是实践中的常见情形。当出租人与承租人间的原租赁合同解除后配资炒股的投资策略，次承租人继续占有使用房屋时，如何平衡出租人、承租人、次承租人三方利益？本文结合一则案例进行具体分析。
作者简介
王毅
上海二中院
申监庭法官
游哲欣
上海二中院
申监庭法官助理
案 情
2020年7月30日，某公司与刘某甲签订《房屋租赁管理合同》，约定由刘某甲承租案涉房屋。2021年5月31日，刘某甲与刘某乙签订《房屋托管协议》，约定刘某甲将案涉房屋委托给刘某乙管理，每月租金12000元；另约定如在租约中遇到房屋动拆迁情况，刘某甲不属于违约，本协议自动解除。2021年7月22日，刘某甲向刘某乙发出《解除〈房屋托管协议〉通知书》，告知因案涉房屋遇征收，双方签订的《房屋托管协议》自收到通知书之日解除。11月18日，案涉房屋被纳入征收范围。
2022年7月5日，某公司与刘某甲签订《调解协议书》，确认《房屋租赁管理合同》于2021年7月20日解除，刘某甲于2022年7月30日前将案涉房屋腾空返还某公司，并支付2021年5月1日至2022年7月30日的租金84000元，该款已支付。7月28日，某公司发出《限期搬离通知》，通知租借人于7月30日前返还房屋。
刘某甲向一审法院起诉请求确认《房屋托管协议》于2021年7月20日解除；刘某乙立即返还房屋，支付2021年9月16日至返还房屋之日的占用费（押金12000元用于冲抵欠款）。2023年1月13日，刘某乙搬离案涉房屋。2023年8月7日，某公司与刘某甲签订《补充协议书》约定刘某甲支付2022年7月31日至2023年1月13日期间的房屋占用费3万元，该款已支付。
裁 判
一审法院认为，案涉《房屋托管协议》实质为租赁合同。根据某公司与刘某甲达成的《民事调解书》，确认租赁关系于2021年7月20日解除，刘某甲丧失转租案涉房屋的权利基础，故其与刘某乙就案涉房屋间的租赁关系亦应于该日随之解除，刘某乙应支付2021年9月16日至2023年1月13日的房屋占用费179200元（以月租金12000元计算，押金12000元已充抵）。故一审判决支持刘某甲的诉讼请求。
刘某乙不服，提起上诉。二审法院认为，转租合同解除后，刘某乙应当返还案涉房屋，然其直至2023年1月13日才搬离案涉房屋并向某公司返还，超过了刘某甲与某公司另案调解协议书约定的2022年7月30日（案涉房屋返还日）。刘某甲已向某公司实际支付了租赁合同解除之后相应期间的房屋占有使用费，现其依据《房屋托管协议》，向刘某乙主张权利，于法有据，可予支持。故二审判决驳回上诉，维持原判。
刘某乙不服，向高院申请再审，高院指令上海二中院再审本案。上海二中院再审认为，转租合同解除后，承租人缺乏向次承租人主张租金或者占有使用费的合同依据；但承租人有证据证明其已经向出租人实际支付了租赁合同解除之后相应期限内的房屋占有使用费，并以其实际支付的该部分费用为限向次承租人主张的，人民法院可予支持。本案中，刘某甲已向某公司支付转租合同解除后至2023年1月13日刘某乙搬离案涉房屋期间的房屋占有使用费，次承租人刘某乙应当依据《调解协议书》、《补充协议书》，以刘某甲已支付的费用为限承担上述期间房屋占有使用费。故再审判决刘某乙支付刘某甲2021年9月16日至2023年1月13日的房屋占用费76613.38元（押金12000元已充抵）。
评 析
《上海市高级人民法院〈民法典〉房屋租赁合同法律适用疑难问题研讨纪要》第十三条明确规定，承租人有证据证明其已经向出租人实际支付了租赁合同解除之后相应期限内的房屋占有使用费，并以其实际支付的该部分费用为限向次承租人主张的，人民法院可予支持。本条规则明确了一条高效的追偿路径，具有重要的实践指导意义，其法理基础值得深入研究。
一、前提：租赁合同解除后转租合同的效力认定
根据《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。就租赁物而言，存在出租人与承租人之间的原租赁合同、承租人与次承租人之间的转租合同两个独立的法律关系，因此原租赁合同解除不当然导致转租合同解除或者失效，转租合同的解除仍需以独立的解除权为基础。
一是基于约定解除权而解除。若转租合同明确约定“因征收导致租赁房屋无法使用”等类似条款作为解除条件，且征收行为实际发生时，解除条件成就，转租合同可依约解除。
二是基于法定解除权而解除。转租合同具有从属性，由于承租人对租赁房屋占有使用的权利来源于出租人，次承租人对房屋占有使用的权利来源于承租人，原租赁合同解除将直接影响转租合同的履行。当原租赁合同解除后，承租人即已丧失了租赁权，那么在租赁权之上所衍生出来的次承租人的新租赁权就失去了衍生基础，承租人无法向次承租人履行提供适租房屋的合同义务，转租合同事实上履行不能，致使合同目的不能实现。因此，原租赁合同的解除效力及于转租合同。作为非违约方的次承租人可通过向违约方承租人主张违约责任寻求救济，但是当事人另有约定的除外。
二、核心：占有使用费的认定规则
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁司法解释）第十三条，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
（一）占有使用费之性质界定
在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（以下简称房屋租赁司法解释理解与适用）中，最高人民法院明确了占有使用费的实质系次承租人非法占用房屋产生的不当得利。在原租赁合同与转租合同解除后，次承租人丧失了对房屋的合法占有基础，其占有使用房屋无法定或约定依据，构成无权占有。关于次承租人所受利益，观点有二，一为“占有使用房屋”本身，二为“相当于租金之利益”。所受利益系指因某项事由而受的个别具体利益，而非以受益人整个财产作为判断标准。因此，无权占有使用他人之物时所受的利益应为占有使用本身，而相当的租金系原受利益依其性质不能返还时应偿还的价额。此外，次承租人系因侵害应归属于出租人的所有权而受利益。故上述情形构成侵害他人权益型不当得利，根据民法典第九百八十五条，出租人有权请求次承租人返还由此获得的利益。
（二）权利主体与责任主体之确定
首先，在权利主体上，转租情形下有权向次承租人收取占有使用费的主体系出租人而非承租人。对承租人而言，出租人与承租人的租赁合同一旦终止，则其转租权利基础亦同时丧失，转租合同相应解除。出租人在租赁合同解除后未要求承租人支付实际占用出租房屋期间的使用费，承租人亦无权依据次租赁合同向次承租人追讨使用费。对出租人而言，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。
其次，在责任主体上，房屋租赁司法解释仅规定了负有腾房义务的次承租人应承担返还房屋及逾期腾房产生支付占有使用费的义务，但是并未明确承租人是否需要就此承担连带责任，因此司法实践中对支付占有使用费的责任主体观点不统一，一说由次承租人直接向出租人支付，一说认为承租人应与次承租人承担连带责任，后者系当前实务中的主流观点。《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2013〕462号）第十九条规定，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人可以要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费。《江苏省高级人民法院关于印发〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见〉的通知》（苏高法审委〔2008〕24号）（已失效）第三十一条规定，房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。笔者认为，除承租人在租赁合同中约定对次承租人占用房屋承担连带责任的情形外，判令承租人与次承租人承担连带责任，对未占用房屋之承租人而言有所不公，此处承租人对出租人的违约债务与次承租人对出租人返还房屋占有的债务或应构成不真正连带债务。连带债务与不真正连带债务之联系与区别体现在债之给付内容、发生原因及债务目的等方面，二者的根本区分标准系同一位阶性，若各债务呈连带关系但不处于同一位阶则属于不真正连带债务。在上述转租案型中，承租人和次承租人的债务目的都是返还出租人的房屋，填补出租人因房屋无法使用所受之不利益；两债的发生原因及起到的原因力大小不同，仅因为偶然的原因结合在一起，承租人对出租人的债务基于原租赁合同，次承租人对出租人的债务基于物权，且承租人与次承租人不同于共同承揽人或共同侵权人，非属同一层次；两债之给付内容相同，若当事人间未约定违约金条款，则出租人可以要求承租人返还房屋并支付占有使用费或者要求次承租人返还房屋并支付占有使用费。因此，上述情形下，承租人与次承租人间系不真正连带债务关系。
在诉讼地位的处理上，出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可以向其释明，告知其可以追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼；法院也可基于判决生效后的执行以及保护次承租人利益的需要，直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。如果次承租人为多人，且各方利益不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据案件实际情况，由当事人另行分别解决。
（三）计算标准之司法裁量模型构建
不当得利的功能在于使受领人返还其无法律上原因所受的利益，在明确了占有使用费系不当得利的基础上，应通过确定返还范围进一步明确占有使用费的计算标准。本案中，一、二审法院计算的房屋占用费179200元系以转租合同约定的租金为标准。再审认为，出租人与承租人已通过《调解协议书》、《补充协议书》确定了占有使用费且承租人已履行，故以此为标准计算。值得讨论的是，当出租人未与承租人先行协商，直接要求次承租人支付占有使用费时，如何确定占有使用费的计算标准？
首先，若原租赁合同或转租合同中，对合同解除后的逾期占用费、房屋使用费等的计算标准有明确约定，则优先按照合同约定计算。但是，若约定的房屋占有使用费标准过高或存在其他显失公平的情形，法院将基于合同履行情况、双方缔约时的预期以及市场行情等因素，予以酌情调整。
其次，若合同未约定或约定不明，由于所受利益为物之占有使用费本身，依其性质不能返还，故应偿还“相当于租金”之价额，实践中通常参照合同租金、市场租金或实际损失等因素确定。具体而言存在三种观点：第一种观点认为应按照转租合同的租金标准计算；第二种观点认为应参照原租赁合同的租金标准；第三种观点认为应参照市场租金标准。其中，转租合同说侧重于对守约方（出租人）的保护以及对房屋居住权益的保障。一方面，转租合同约定的租金标准往往高于原租赁合同，以相对较高的租金标准约束次承租人，抑制恶意占用房屋的行为，能够更好地维护出租人的合法权益；另一方面，若次承租人占用房屋得到出租人的默示同意，虽未直接形成新的租赁关系，但可以认为系对原转租合同的继续。而原租赁合同说侧重于对次承租人的保护，其认为以转租合同租金作为计算标准有所不足。一方面，基于出租人与承租人间的原租赁合同，不应使出租人获得超出原租赁合同期待利益的额外利益；另一方面，出租人对自己权利的怠于行使也负有相应责任，不应使其因此得利。市场租金说平衡了出租人与次承租人的利益，综合了较低的出租合同价格和较高的转租合同价格，主张以客观可确定的房屋租赁市场价格作为计算标准，对双方而言都较为公平。具体操作上，可通过委托房地产股价公司对案涉房屋及附属场地的市场租金价格进行评估。
笔者认为，在个案中确定房屋占有使用费时，单一参照原租赁合同抑或转租合同中租金的标准均有失偏颇，采用动态系统论进行利益衡平更为妥当。详而言之，可通过审慎考量合同履行程度、当事人过错、房屋占用状况及市场租金波动等多重因素酌定标准，作出更契合个案情况的公允裁决。
（四）出租人减损义务之司法审查
出租人是否及时提出收回房屋、是否积极提起诉讼系其减损义务之体现。若承租人未依约支付租金且不实际占有使用租赁房屋，出租人已明确告知承租人解除合同并将行使合同权利收回房屋，且具备收回房屋的客观条件的，出租人负有在合理期限内及时收回房屋的减损义务。对次承租人而言同理，当次承租人未依约支付租金且不实际占有使用租赁房屋，具备收回房屋的客观条件时，出租人长期不收回租赁房屋并主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，人民法院不予支持。
三、延伸：承租人追偿权的实现路径与合理范围
在认定承租人与次承租人对占有使用费承担不真正连带责任的基础上，可对承租人对次承租人所主张的返还占有使用费的权利性质予以进一步明确。
（一）追偿权之实现路径
根据民法典第五百一十九条，实际承担债务超过自己份额的连带债务人，有权就超出部分在其他连带债务人未履行的份额范围内向其追偿。上述次承租人占用房屋之案型中，在承租人与次承租人之内部债务里，承租人的债务份额可视为零。若承租人向出租人实际支付了租赁合同解除之后相应期限内的房屋占有使用费，清偿了对外债务后，可根据连带债务的内部分担规则，以其实际支付的该部分费用为限向次承租人求偿。在追偿权的行使上，应注意以下几点：第一，追偿权的行使以债务清偿为前提，即承租人须有证据证明其已实际支付了占有使用费；第二，追偿的范围以实际承担数额为限，即承租人须以其实际支付的该部分费用为限主张。
（二）追偿范围之合理界定
在追偿范围的认定上，法院还应审核承租人已实际支付的房屋占有使用费的合理性。比如，在租赁合同期限内的租金尚未支付完毕，且没有合理理由及证据出租人有免除承租人支付义务的情况下，承租人与出租人达成的调解协议跳过租赁合同约定的租赁期内的租金支付问题，径行对解除租赁合同后的占有使用费的支付达成一致，显然不符合常理，且有侵犯次承租人利益的嫌疑。因为承租人对于其已支付的解除合同后的占有使用费，是有权向次承租人主张的，但承租人与出租人之间调解时，次承租人因非租赁合同的当事人，并不在场，无法对协议中侵犯其利益的条款提出异议，使得承租人将其本应支付的租赁合同期内的租金，通过与出租人协商变更为租赁合同解除后的占有使用费，进而使得原本应当由承租人本人承担的租金，变更为承租人可以向次承租人主张的占有使用费，以此转嫁了相关费用的承担，侵害了次承租人的利益。
因此，对于承租人主张的占有使用费，应审慎认定。首先，应从原租赁合同关系出发，对承租人已支付的占有使用费的合理性予以审查，根据该费用是否符合原租赁合同的约定、原租赁合同约定的占有使用费标准是否过高、承租人在诉讼中是否就约定使用费标准过高予以抗辩、承租人与出租人是否存在恶意转嫁占有使用费的嫌疑等具体情况综合予以判断。其次，应从转租合同关系出发，结合转租合同中关于逾期搬离占有使用费的违约责任约定、损失的可预见性（如次承租人对于出租人与承租人之间租赁合同关于占有使用费的违约责任约定是否知晓）等具体因素，合理确定次承租人应承担的违约责任或者损失数额。
本案通过“实际支付”这一清晰、可操作的规则，为转租合同解除后复杂的占有使用费追偿问题提供了了一条务实且公平的解决路径，有力地印证了相关司法纪要的指导价值。具体而言，包括以下三个方面：首先，防止了权利滥用与道德风险。通过“承租人有证据证明其已经向出租人实际支付了费用”这一前提条件，防止承租人在未实际承担责任前，便凭借一纸调解协议或判决向次承租人主张巨额费用，甚至通过与出租人达成和解、虚高费用等方式，将自身本应承担的经营风险或违约责任转嫁给次承租人，确保了追偿权的正当性与真实性。其次，明确了司法审查的锚点。对于法院而言，“实际支付”是一个相对客观、易于审查的计算标准。法官可以依据付款凭证、收据、法院执行款收据等证据，清晰界定追偿的范围，避免了陷入计算标准之争的泥潭，提高了裁判的效率和可预期性。本案再审中，法院正是基于刘某甲已实际向某公司支付款项的事实，才最终支持其追偿请求的合理部分。最后，平衡了三方利益。一方面，这一规则保障了出租人能及时从直接合同相对方（承租人）处获得赔偿，赋予了已承担责任承租人向终局责任人（次承租人）追偿的救济途径；另一方面，这一规则为次承租人设置了坚实的保护屏障，使其免于在未获得任何优惠的情况下被卷入承租人与出租人之间可能存在的异常协议中，衡平三方利益诉求。本案彰显了司法实践在平衡合同相对性与实质公平之间的智慧，通过穿透式的审查，将责任的最终承担者锁定在无权占有的受益人身上。未来，仍需通过强化对基础债务合理性的审查职权并完善次承租人的程序参与机制，使该项规则在高效解决纠纷的同时，更能精准地达致实质正义，为规范租赁市场秩序、保护各方合法权益提供更为坚实的司法保障。
来源丨上海市第二中级人民法院
责任编辑：王英鸽
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